ともに行政書士事務所・ともに不動産のブログ/岡山市南区 不動産
    fc2ブログ

    *All archives   *Admin

    2023.12.20 (Wed)

    査定

    不動産価格を説明する際に、
    その根拠を明示することが宅建業法で義務付けられているため
    価格査定は適切に行わなければなりません。

    弊社は原価方式と事例比較方式で行うことが多いのですが、
    査定にはそれなりに時間を要します。
    また売主の方は思い入れが強い物件を売る場合、
    相場とかけ離れた価格を考えていらっしゃることがあるため、
    相場を説明する際にも使用します。

    以前AIが作成したと思われる査定書を見せてもらったことがあるのですが、
    価格が妙に高いと感じたものがありました。
    事例比較で金額を出していたのですが、
    個別の特殊要因を考慮していないためかなり高めに算出していたようです。
    違法建築の疑いがあるもの等、
    ややこしい場所はまだAIは苦手としているところがあるように思いました。

    個人的には容易なところだけやりたいところですが、
    AIが急激に普及したと思われる今年以降はさらに
    そうもいっていられないのかもしれませんね。



    岡山市南区の不動産仲介会社
    株主会社ともに不動産

    岡山市南区の行政書士事務所
    ともに行政書士事務所

    12月2日に撮影した深山公園の紅葉
    深山公園紅葉




    14:15  |  不動産  |  TB(0)  |  CM(0)  |  EDIT  |  Top↑

    2023.11.15 (Wed)

    ダム

    急に寒くなってきました。
    体調管理には気を付けていきましょう。

    最近所用で大阪に行く機会があったので、
    ついでに近くのダムの建設工事・貯水池の様子を
    観光がてら見てみました。

    大阪府茨木市、安威川ダム 
    ダムによる洪水調節機能が期待されているようです。
    ダム1
    ダム2
    ------------------
    近年毎年のように日本では大きな災害があるため、
    不動産売買等の際は重要事項説明で
    災害ハザードマップ等の説明が義務付けられるようになりました。
    ------------------
    ダム周辺には近いうちに公園ができ、
    日本最長のつり橋をつくり、
    バンジージャンプもできるようになるそうです。
    今回行ったとき人は少なかったのですが、
    将来観光地としてさらに賑わっているのかもしれませんね。

    ダム近くの大門寺
    大門寺



    岡山市南区の不動産仲介会社
    株式会社ともに不動産

    岡山市南区の行政書士事務所
    ともに行政書士事務所


    09:58  |  不動産  |  TB(0)  |  CM(0)  |  EDIT  |  Top↑

    2023.01.13 (Fri)

    土地所有者探索

    所有者不明土地の所有者探索を行いました。

    物件仕入れのために営業活動の一環としてたまに行っているのですが、
    探索・売却までは難しいことの方が多いです。
    ※この分野は今後法改正が予定されていて、今後の改善に期待。
    今回は依頼により不明土地所有者の探索を行い、
    幸運にも恵まれ成功したユニークな事例だったのでご紹介。

    依頼
    袋地土地(道路に接していない土地)の所有者Aから相談を受けた、
    知人の勤める不動産会社からの依頼。

    状況


    経緯
    袋地土地の所有者Aは公道へ接している、他人の土地Bを取得したい。
    自身の土地とあわせて売れば接道した土地となり、
    資産価値が大きく上がり今後の活用や売却が容易になる。
    しかし土地Bの所有者が不明。

    活動
    ・B土地記録上の所有者の住所を訪問。
     ※昔の情報のため、記録上の所有者は亡くなっていることは確実。
    ・訪問した結果、空家。
    ・近隣に聞き込み。
    ・精度の高い相続人1名の情報を入手。
    ・入手した情報から、相続人1名と連絡が取れる。
    ・訪問し、情報入手、交渉。
     ※土地があること自体知らなかった様子。
      B土地自体形状や大きさから単独では活用が難しいため、
      他の相続人が同意すれば売却に合意。
    ・相続人1名からの依頼により、同意を得て職権で相続人調査。
    ・相続が何回か続き相続人の人数が増えていたものの、
     なんとかできそうな人数だったため遺産分割協議書を作成。
     相続人全員の遺産分割の合意をもらうことに成功。
     その後A土地所有者への売却の合意ももらい、売却。

    大まかに書けば以上のような内容です。
    地目が農地で、役場の記録が一部違っていたり面倒なところや、
    建築基準法第42条第2項道路でセットバックを要する所等ありましたが、
    関係者の方々協力もあり結構順調に進んだものここまで5カ月程要しました。

    結果所有者A土地の価値は接道したことにより上昇。
    今後の有効活用が容易になりました。

    不動産はそれぞれ違いますが、
    内容によっては今回のように売却されるまでの過程に、いろいろ大変なことがあります。



    遺産分割協議書の作成
    ともに行政書士事務所

    不動産売買仲介
    株式会社ともに不動産

    11:15  |  不動産  |  TB(0)  |  CM(0)  |  EDIT  |  Top↑

    2022.09.08 (Thu)

    競売不動産

    競売不動産
    物件仕入れの一環として、競売入札に参加。
    今回初めて開札に立ち会い、他の参加者全員の入札金額がわかりました。

    物件の人気が偏っていて、人気があるものに入札が集中しているようです。
    私も人気があるものの入札に参加していたため、厳しい結果となりました。
    参加者はやはり業者が多かったです。
    価格設定が1番難しく、安く仕入れるため、
    2番手よりも少しだけ金額が上になる見込み額で挑んだのですが、
    結果落札できず。
    私より一つ安い金額をつけた人との差は2万円でしたが、
    落札者はさらに約1.4倍の驚きの金額。
    2番手より約100万円差の高値の方が落札。
    競売物件ですが弊社で査定した、一般の市場価格よりも高く買い取りしていたため、
    自己競落でなければ、利益を生む自信と戦略等強みが何かあるのでしょう。
    仕入れに参加していたほかの業者の方がぼやいていましたが、
    なかなか狙った物件の入札が厳しいようです。

    一般的な相場より安く手に入れることが多いという印象だった競売ですが、
    人気物件はそうとも言えない傾向があるように感じました。

    参考
    競売とは
    日本では、「不動産の競売」は一般的に、地方裁判所が行う競売を指す。これは、土地や建物の購入時に借りた住宅ローン返済ができなくなるなど、不動産を担保にした借入金等の債務履行ができなくなった場合に、債権者の申し立てによって、地方裁判所が競売を行う制度。競売物件は一般的な相場より安く手に入ることが多いが、不動産の法律関係などが複雑なこともあるので注意が必要。
    残置物の所有権は、その所有者である債務者、占有者にある。競売対象はあくまで不動産。買受人は残置物に対する所有権は取得しない。勝手に処分する事は、民事的には不法行為にあたり、損害賠償を請求される可能性がある。また、刑事的には、器物損壊罪あるいは窃盗罪に問われる可能性がある。
    そこで、残置物を処分する為には、占有者との交渉によるか、法的手段により強制的に処分することとなる。
    なお、残置物の処分には、残置物撤去のための費用、運送業者等の手配、執行当日の人手等の費用、保管のための一時倉庫の費用等がかかる。



    岡山市・倉敷市・玉野市の不動産売却は
    株式会社ともに不動産

    岡山市南区の行政書士事務所
    ともに行政書士事務所

    15:48  |  不動産  |  TB(0)  |  CM(0)  |  EDIT  |  Top↑

    2020.08.06 (Thu)

    360の景色

    梅雨も明けて暑くなってきました。
    今年はマスクが手放せないため、例年より暑く感じそうです。
    暑く燃えたぎる「ともに」

    新作ラインスタンプ発売中
     カスタムスタンプ
     指定の場所にあなた自身の名前など、
     好きな言葉を自由に入れて相手に送ることができるスタンプ
     あなたの燃えたぎる熱い思いを友達に伝えよう!!



    株式会社ともに不動産では
    新型コロナウイルス共存時代、
    3密(密閉・密集・密接)を避ける為360度写真を導入致しました。

    通常の写真との組み合わせで、現場のイメージをより感じることが可能です。
    ※弊社と不動産の媒介契約をしたお客様に対応。
     物件の訴求力を高めます。
    クリックで公園で撮影したイメージへ

    ※三脚を編集ソフトで消すこともできますが、今回はあえて消しませんでした。




    不動産売却の際は、
    株式会社ともに不動産にご依頼下さい。

    ともに行政書士事務所
    がんばろう岡山市!
    最大20%が戻ってくるサマーキャンペーン中
    期間8/1-8/31
    PayPay
    詳細


    16:21  |  不動産  |  TB(0)  |  CM(0)  |  EDIT  |  Top↑
     | BLOGTOP |  NEXT