土地所有者探索

所有者不明土地の所有者探索を行いました。

物件仕入れのために営業活動の一環としてたまに行っているのですが、
探索・売却までは難しいことの方が多いです。
※この分野は今後法改正が予定されていて、今後の改善に期待。
今回は依頼により不明土地所有者の探索を行い、
幸運にも恵まれ成功したユニークな事例だったのでご紹介。

依頼
袋地土地（道路に接していない土地）の所有者Aから相談を受けた、
知人の勤める不動産会社からの依頼。




経緯
袋地土地の所有者Aは公道へ接している、他人の土地Bを取得したい。
自身の土地とあわせて売れば接道した土地となり、
資産価値が大きく上がり今後の活用や売却が容易になる。
しかし土地Bの所有者が不明。

活動
・B土地記録上の所有者の住所を訪問。
　※昔の情報のため、記録上の所有者は亡くなっていることは確実。
・訪問した結果、空家。
・近隣に聞き込み。
・精度の高い相続人１名の情報を入手。
・入手した情報から、相続人１名と連絡が取れる。
・訪問し、情報入手、交渉。
　※土地があること自体知らなかった様子。
　　B土地自体形状や大きさから単独では活用が難しいため、
　　他の相続人が同意すれば売却に合意。
・相続人１名からの依頼により、同意を得て職権で相続人調査。
・相続が何回か続き相続人の人数が増えていたものの、
　なんとかできそうな人数だったため遺産分割協議書を作成。
　相続人全員の遺産分割の合意をもらうことに成功。
　その後A土地所有者への売却の合意ももらい、売却。

大まかに書けば以上のような内容です。
地目が農地で、役場の記録が一部違っていたり面倒なところや、
建築基準法第42条第2項道路でセットバックを要する所等ありましたが、
関係者の方々協力もあり結構順調に進んだものここまで５カ月程要しました。

結果所有者A土地の価値は接道したことにより上昇。
今後の有効活用が容易になりました。

不動産はそれぞれ違いますが、
内容によっては今回のように売却されるまでの過程に、いろいろ大変なことがあります。

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遺産分割協議書の作成
ともに行政書士事務所

不動産売買仲介
株式会社ともに不動産

競売不動産

競売不動産
物件仕入れの一環として、競売入札に参加。
今回初めて開札に立ち会い、他の参加者全員の入札金額がわかりました。

物件の人気が偏っていて、人気があるものに入札が集中しているようです。
私も人気があるものの入札に参加していたため、厳しい結果となりました。
参加者はやはり業者が多かったです。
価格設定が１番難しく、安く仕入れるため、
２番手よりも少しだけ金額が上になる見込み額で挑んだのですが、
結果落札できず。
私より一つ安い金額をつけた人との差は２万円でしたが、
落札者はさらに約1.4倍の驚きの金額。
２番手より約１００万円差の高値の方が落札。
競売物件ですが弊社で査定した、一般の市場価格よりも高く買い取りしていたため、
自己競落でなければ、利益を生む自信と戦略等強みが何かあるのでしょう。
仕入れに参加していたほかの業者の方がぼやいていましたが、
なかなか狙った物件の入札が厳しいようです。

一般的な相場より安く手に入れることが多いという印象だった競売ですが、
人気物件はそうとも言えない傾向があるように感じました。

参考
競売とは
日本では、「不動産の競売」は一般的に、地方裁判所が行う競売を指す。これは、土地や建物の購入時に借りた住宅ローン返済ができなくなるなど、不動産を担保にした借入金等の債務履行ができなくなった場合に、債権者の申し立てによって、地方裁判所が競売を行う制度。競売物件は一般的な相場より安く手に入ることが多いが、不動産の法律関係などが複雑なこともあるので注意が必要。
残置物の所有権は、その所有者である債務者、占有者にある。競売対象はあくまで不動産。買受人は残置物に対する所有権は取得しない。勝手に処分する事は、民事的には不法行為にあたり、損害賠償を請求される可能性がある。また、刑事的には、器物損壊罪あるいは窃盗罪に問われる可能性がある。
そこで、残置物を処分する為には、占有者との交渉によるか、法的手段により強制的に処分することとなる。
なお、残置物の処分には、残置物撤去のための費用、運送業者等の手配、執行当日の人手等の費用、保管のための一時倉庫の費用等がかかる。

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岡山市・倉敷市・玉野市の不動産売却は
株式会社ともに不動産へ

岡山市南区の行政書士事務所
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梅雨も明けて暑くなってきました。
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株式会社ともに不動産では
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３密（密閉・密集・密接）を避ける為３６０度写真を導入致しました。

通常の写真との組み合わせで、現場のイメージをより感じることが可能です。
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※三脚を編集ソフトで消すこともできますが、今回はあえて消しませんでした。

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不動産売却の際は、
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真面目な話

たまには真面目な記事を・・・
真面目っぽく、
内容はともかく敢えて文字だけにしてみました。

株式会社ともに不動産では売り物件、賃貸物件を媒介する事業を行っています。
売りやすく、いい売り物件募集中！！！（不動産屋なら当たり前）
といっても、難しい案件も何とかするよう努力しています。

不動産所有者にこちらからアプローチを試みることがあります。
その際の流れ一例を簡単にご紹介。

登記記録を見てアプローチする場合
記録に載っている所有者が亡くなっていて
相続登記をしていないと記録からは所有者がわかりません。
記録上の住所が違う場合も苦労します。
所有者不明不動産が話題になっていますが、
記録だけで調査するとこのように限界があります。
不動産屋さんからしても、これが解決するとありがたい話ですね。

記録から相続人が複数いる場合等、共有不動産を売る場合は全員の合意。
賃貸（土地の賃貸借は5年、建物の賃貸借は3年）の場合は、過半数の同意。

所有者の判断能力も問題に。
例えば年配の方の場合は法定後見人を選任することも考慮。
またきちんと所有者の確認を行わないと、
〇〇ハウスのように騙されることに・・・

不動産の調査、
査定を行い媒介契約後、市場に出していく訳です。

相場より金額が高い、
需要がないと当然取引の成立が難しくなります。
媒介手数料については契約が成立しないともらえませんから、
取引が成立するよう努力。

宣伝・広告を行い反響があれば案内、
交渉が入るとその調整等と仕事を行います。

ある時点で取引相手がわかると、
業者への報酬を払いたくないということで抜き行為を試みる人もいますが
これは信頼を失うのでやめておくべきです。
お金が絡むと登場人物が増え、横槍が入ったりともめることもあります。

ようやく取引が決まると契約書等を用意。
売買の場合は
接道していない、
一般的に家が建てられない、
再建築できない、
土地が借り物・建物だけ所有している場合等様々な権利関係を調査し、
売主買主双方が納得し、
安全安心な取引につながるよう媒介を行います。

株式会社ともに不動産

また相続については
紛争になり難い遺言書作成
遺産分協議書作成
相続手続きの支援も行っています。

ともに行政書士事務所

記録

不動産業はチラシポスティングのイメージが強かったので、私もチャレンジ。
その道のプロから言わせると恥ずかしい限りの枚数の為、
総配布枚数の公表は控えることに・・・

夕方、空いた時間で運動がてら行いました。
今後やるかどうかは気分次第ということで

本日タイム：２００枚、４８分。
自己ベスト更新
※上司の皆さん、配布する部下にこのタイムを求めてはいけませんよ。

運動になる。
健康によい。
気分転換によい。
もちろん宣伝になる。
ただし途中で疲れる、嫌になる場合も。

戸建て住宅団地に配布。
ポストと戦ってきました。

（強敵）
どこにあるかわかり難い。
奥まったところにある。
堅い。
開かない。
開け方が分かり難い。
勧誘お断りと記載。
　　※そうですね。大いに気持ちは分かります。

（カモ　※親切なポスト）
道路に面した場所にあり分かりやすく、入れやすい。

（回復）
いつもありがとうございますと記載。
　　※癒されます。人格者が住んでいると想像できます。

ポスティングする人の苦労が分かりました。

今回は有限会社ナカニシ工務店さんと、
共同でチラシを交換しそれぞれ違うエリアで配布。
共同でチラシを配布したいという方、いましたら一報ください。
協力します（その気になったら）。

不動産を売りたい、買いたいという方歓迎
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ともに行政書士事務所/岡山市南区の行政書士事務所